Der Dortmunder Wohnungsmarkt war auch im Jahr 2019 von Anspannung gekennzeichnet. Sowohl die Mieten als auch die Immobilienpreise sind weiter angestiegen und die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum war anhaltend hoch. Die Auswertung der Zahlen aus dem Jahr 2019 hat die Stadt Dortmund im neuen Wohnungsmarktbericht 2020 zusammengefasst.
Im Wohnungsmarktbericht fasst die Stadt Dortmund einmal im Jahr aktuelle Zahlen und die sich daraus ergebenden Trends und Erkenntnisse über die Entwicklung auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt zusammen. Der Bericht wird auf der Grundlage eines komplexen kommunalen Wohnungsmarktbeobachtungssystems erstellt, das Anfang der 1990er Jahre beim Amt für Wohnen entwickelt wurde und in den vergangenen Jahren bundesweit Verbreitung gefunden hat.
Corona-Auswirkungen noch nicht absehbar
Die Corona-Pandemie und die in diesem Zusammenhang vorgenommenen Eindämmungsmaßnahmen wirken sich auf nahezu alle Lebensbereiche aus und treffen natürlich auch Mieter*innen, Eigentümer*innen sowie die Wohnungswirtschaft. Die möglichen und tatsächlichen Folgen für den Wohnungsmarkt lassen sich auf Grund der Komplexität und mangelnden Vorhersehbarkeit der weiteren Entwicklungen derzeit nicht seriös bestimmen und werden in den nächsten Wohnungsmarktberichten aufzuarbeiten sein.
Keine Entspannung auf dem Markt
Die Erkenntnisse aus dem Wohnungsmarktbeobachtungssystem zeigen weiterhin keine Entspannung auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt, sondern in Teilen eine Verschärfung gegenüber dem Vorjahr. Sowohl die Mieten als auch die Immobilienpreise sind weiter angestiegen und die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist anhaltend hoch.
2019 beträgt der Median der Angebotsmieten im Wohnungsbestand nun 7,25 €/m² (nettokalt). Die Angebotsmieten stiegen somit um 3,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die mittleren Angebotsmieten für Neubauwohnungen stiegen gegenüber 2018 um 3,7 Prozent auf 10,89 €/m² netto kalt an.
Neubauten deutlich teurer
Neu gebaute frei stehende Einfamilienhäuser wurden im Schnitt für rund 480.000 € und somit 20 Prozent über dem Vorjahreswert angeboten. Die Angebotspreise für Doppelhaushälften erhöhten sich für den Neubau wie auch für Bestandsimmobilien um 11 bzw. 10 Prozent. In dem preislich viele Jahre stabilen Segment der Bestandseigentumswohnungen zeigte sich im Vergleich zum Vorjahr eine deutliche Erhöhung der Angebotspreise um 10 Prozent auf 1.647 €/m² im Median. Und auch die Angebotspreise für neugebaute Eigentumswohnungen stiegen deutlich an. Der mittlere Preis betrug 3.071 €/m².
Anstrengungen um der Anspannung entgegen zu wirken
Die Bemühungen der Stadt Dortmund und vieler engagierter Wohnungsmarktakteure, der angespannten Wohnungsmarktlage entgegenzuwirken und eine weitere Anspannung zu bremsen, zeigen erste Erfolge, wie folgende Daten aus der Wohnungsmarktbeobachtung zeigen:
Die Zahl der Baufertigstellungen erhöht sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich um 14,6 Prozent auf insgesamt 1.881 Dies ist der bislang höchste Wert der letzten fünf Jahre und lässt eine weiterhin rege Bautätigkeit in den nächsten Jahren erwarten. Die Zahl der Baufertigstellungen beträgt im Jahr 2019 insgesamt 1.378 und ist im Vergleich zum Vorjahr mit – 16,4 Prozent rückläufig.
Es werden damit zwar nicht die hohen Fertigstellungszahlen der beiden Vorjahre erreicht; das Niveau liegt trotzdem deutlich über dem der Jahre 2015 und 2016. Sicherlich sind Engpässe im Baugewerbe mitverantwortlich für diesen Rückgang der Fertigstellungen, da das Baugewerbe seit einiger Zeit an seine Kapazitätsgrenzen stößt und Verzögerungen somit unvermeidbar sind.
Im Jahre 2019 konnten in Dortmund Fördermittel i. H. v. insgesamt 29,3 Mio. Euro für Neubau- und Modernisierungsprojekte mit 238 Wohnungen bewilligt werden. Darunter sind allein 157 Neubaumietwohnungen, die auf Grundlage der 25 Prozent-Quote gefördert wurden.
Die strukturelle Leerstandsquote betrug zum Stichtag 31. Dezember 2019 in Dortmund 2,1 Prozent (bezogen auf den Wohnungsbestand 2018). Dies bedeutet, dass rund 6.750 Wohnungen länger als sechs Monate leer standen. Als Zeichen einer Entspannung auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt sollte dies aber unter keinen Umständen gewertet werden. Insgesamt ist der Wohnungsleerstand immer noch zu niedrig und schränkt die Wahlmöglichkeiten der Wohnungssuchenden stark ein.
Nachfrage weiterhin hoch
Parallel zu diesen Entwicklungen auf der Angebotsseite wächst die Dortmunder Bevölkerung weiterhin und zwar um rund 1.000 Personen auf 603.609 Personen zum Stichtag 31. Dezember 2019. Die Zahl der Privathaushalte steigt deutlich um rund 550 Haushalte auf 317.849 zum Stichtag 31. Dezember 2019.
Wie bereits in der Vergangenheit waren die Wanderungsgewinne verantwortlich für diese positive Entwicklung. Neben dem weiteren Zuwachs an Ein-Personen-Haushalten ist der Anstieg der großen Haushalte mit fünf und mehr Personen auffällig. Auch wenn sie prozentual gesehen zwar nach wie vor die kleinste Gruppe auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt darstellen, zeigt dieser Anstieg die zunehmende Nachfrage nach großen familiengerechten Wohnungen.
Bei der Nahwanderung setzt sich der Trend der letzten fünf Jahre zu einer zunehmend negativen Wanderungsbilanz mit dem Dortmunder Umland auch im Jahr 2019 fort. Das negative Nahwanderungssaldo erhöhte sich auf -1.334 im Jahr 2019. Mit den Hintergründen und Ursachen setzt sich die im Frühjahr 2020 abgeschlossene Wanderungsmotivuntersuchung „Wohnen in Dortmund und der Region“ auseinander, die in einem Exkurs im vorliegenden Wohnungsmarktbericht skizziert wird.
Bezahlbarer Wohnraum bleibt stark gefragt
Ein Rückgang der Nachfrage nach bezahlbaren Wohnraum war auch im Jahre 2019 nicht festzustellen. Denn es ist zu berücksichtigen, dass auch sogenannte Schwellenhaushalte mit geringen Einkommen, die keine Transferleistungen beziehen, auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind. Dies zeigt sich konkret bei der Wohnraumversorgung mit öffentlich geförderten Mietwohnungen. Die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte, die in der Jahresbilanz nicht mit öffentlich geförderten Wohnungen versorgt werden können, steigt stetig an.
Quelle: Stadt Dortmund
Bild: Dortmund Agentur/ Torsten Tullius
